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La valutazione dei rischi nei condomini

Il condominio è un luogo di lavoro

Il condominio è una particolare forma di proprietà di un bene immobile, composta di parti esclusive, cioè i singoli appartamenti, e parti comuni come come l’atrio, la facciata, il tetto, etc.

Secondo la normativa, pur mancando una definizione specifica, è inquadrato come un ente di gestione affidato ad un amministratore. Questo ruolo può essere ricoperto anche da uno dei condòmini, che agisce in nome e per conto di tutti gli altri, a tutela degli interessi di ciascuno e del condominio.

L’insieme delle singole proprietà e delle parti comuni costituisce un edificio la cui manutenzione ordinaria e straordinaria è affidata all’amministratore, che incaricherà uno o più lavoratori di eseguire queste operazioni di pulizia, riparazioni, decoro. In questi casi, il condominio diventa a tutti gli effetti un luogo di lavoro, paragonabile ad una azienda di cui l’amministratore è il titolare.

Il DVR nei condomini

Il Testo Unico sulla sicurezza definisce lavoratore qualunque persona che, indipendentemente dalla tipologia contrattuale, svolge un’attività lavorativa […] con o senza retribuzione, anche al solo fine di apprendere un mestiere, un’arte o una professione.

Quindi ogni condominio, sia che disponga di personale stipendiato (guardiano, portiere, manutentore, etc.), sia che ricorra a collaboratori esterni con incarichi saltuari, e anche nel caso in cui affidi la manutenzione ordinaria agli stessi condòmini a titolo gratuito, è tenuto a redigere il DVR.

Come in un’azienda, il DVR deve essere redatto dall’amministratore o da un consulente esterno e deve indicare i rischi specifici relativi alla particolare conformazione del condominio e le misure adottate per eliminarli o ridurli.

Il DUVRI nei condomini

Quando si decide di affidare i lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria a una o più imprese esterne, è necessario fare riferimento alla normativa sugli appalti. In questi casi l’amministratore è tenuto a redigere il DUVRI, per valutare e gestire adeguatamente i rischi derivanti dalla coesistenza dell’impresa condominio con le imprese appaltatrici.

Inoltre l’amministratore è tenuto a verificare in nome e per conto del condominio, che anche le imprese appaltatrici operino nel pieno rispetto della normativa sulla sicurezza sul lavoro (documentazione, corsi, visite mediche, etc.), rispondendo legalmente di eventuali irregolarità.

I condomini con meno di 9 proprietari

Ai sensi della legge di riforma del condominio 220/2012, i condomini con meno di 9 proprietari non sono tenuti a nominare un amministratore, ma possono gestire e coordinare autonomamente le attività di manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni.

In questo caso, tutti gli inquilini si impegnano in solido far rispettare le disposizioni in materia di sicurezza sui luoghi di lavoro alle eventuali imprese e lavoratori autonomi. Quindi, ciascuno dei condòmini si assumerà ogni responsabilità per eventuali inadempienze o incidenti, come se fosse l’amministratore, cioè il datore di lavoro.


Preparare la documentazione più appropriata per la sicurezza del condominio comporta vantaggi per l’amministratore e tutti i condòmini, proprietari e inquilini.

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